还原福州楼市真相一:怎知开盘卖多少,网签滞后是否存在?_国内楼市_资讯_小陈特价房

还原福州楼市真相一:怎知开盘卖多少,网签滞后是否存在?

发布日期:2019-10-06浏览次数:3

刚需家庭要买房,开发商要买地,炒房客要投资,二胎家庭要改善要换房,楼市里天天都有许许多多的决策在发生,那么,这时候每个人在作出决策之前都要事先思考的问题,什么是正确的买入时机,什么样的价格合理,今后会涨还会跌,哪些区域有前景……等等等等,这些问题汇总起来就是一句话:如何了解真实的市场状况。

如果说年以来的这年间,楼市总是涨多跌少,房价总是翻着个儿往上涨,那么此前就算你们做错了决策,只要不是买在无法挽回的荒山野岭,总还有机会翻盘,至少不至于血本无归。而如今自年下半年提出坚决遏制房价上涨以来,楼市已经转向,此时经历过“价量齐跌-阳春回暖-再次转凉”之后,楼市乱象在下行期里增多,市场上报价差距极大,加之各种消息难辨真假,要做出正确的决策就必须基于正确了解市场真相。

看上去“市场真相”是一个深奥的词汇,其实说到底也并不复杂,对于绝大部分人来说,所要了解的“市场真相”无非是如今房子好不好卖,成交量如何。再简单一点说就是:哪些房子卖得好,哪些房子没人要;什么价格的房子不贵,什么价格虚高没人买。知道了真相之后,大家自然心里就不会恐慌,也不会被各种广告软文、销售说辞、虚假消息所欺骗。

对于楼市信息的来源,简单说来有两种,一个是政府主管部门官方公示信息,一个是第三方媒体相关文章。对于二手房的成交量,由于有着权威可靠的官方公示渠道,真实成交情况如何一目了然,并且二手房网签本身没有滞后性,成交了就下定金、付首付、签合同,不会拖拖拉拉,因此最能反映市场真相。

但是一手房就没有这么简单了,对于一手房成交数据,各第三方机构所搜集的数据来源也都出自于政府官方的商品房网签公示,因此数据源是可靠的,但是又是零散的,这时候就需要进行分析整理。

我们平时如果有看一些分析文章,经常有人提到商品房网签具有滞后性。进售楼部买房,置业顾问都会告诉你:他们家的楼盘卖得非常好,你不下定很快就要卖完。此时如果你会查网签,查完之后拿着真实的网签数据质疑他们卖得并不好的时候,面对着直接打脸,人家一定会告诉你网签有“滞后性”,房子已经卖掉但还没有网签。这种事情也很正常,换你卖房你会告诉别人你家房子没人买吗?显然不会,都让人知道这房子没人要,那谁还会买呢?因此,所谓知己知彼和换位思考,如果换了是你卖这种销量很差的楼盘,想来你也会一样故意把没卖的房源贴起来,然后骗人家说这些已经售出的,买点贴纸才要几个钱呢。

这样一来,面对着完全矛盾的两种信息,政府网站的商品房网签公示,置业顾问的销售说辞,哪个是真?哪个是假?哪个才是权威,哪个才是真相?要搞清楚这个问题,我们就要来讨论一下,这个他们所说的网签“滞后性”是否真实存在。

此前的文章,我已经用城投凤峦郡和滨海橙里为例子,告诉大家如今商品房网签并没有什么滞后性,房源少签得快,房源多稍慢点,快的话一个月,慢的话两三个月,基本已售房源就能签完,毕竟开发商不是做慈善,人家都要尽快回款,绝不会允许你拖延很久不签合同、不办贷款。

因此,城投凤峦郡只有套商品房,一个月内全部签完,滨海橙里房子较多,卖了几百套,这些已售房源也基本在两个月左右签完。为什么要用这两个楼盘来举例呢?因为他们的销售过程公开透明,没有作假也没有放烟雾弹,卖了多少,卖得怎样大家都看得到。那么,既然我们知道了他们开盘后的真实销售情况,再去对比此后的网签数据,自然心里如明镜一般。

也许有人还觉得上面两个例子不够,也许此时依然有人坚称商品房网签滞后。那么,我们再来举一个例子,众所周知的今年福州市区第一红盘祥浦苑。大家都知道,祥浦苑开盘日期是月日,卖到了月日凌晨两三点,一共套房源全部成功出售。此后据我的观察,月日商品房网签公示页面上祥浦苑的网签套数开始更新,也就是说开盘半个月之后便开始网签。

截止月日,开盘以来仅仅一个多月的时间,祥浦苑已经网签套,即接近三分之二的房源已经网签。从月日网签开始更新起算,平均每天网签套。按照这个进度,正常情况下,祥浦苑的套房源在开盘之后两个多月时间就能基本签完,网签速度和凤峦郡、滨海橙里一样,但是祥浦苑的销售套数要多很多。

那么,看到此时发生的这一切,你们还觉得商品房网签有滞后吗?显然这种滞后性已经不复存在了。这样一来,每一个楼盘的真实销售情况如何,哪些定价合理有人要,哪些售价“杀猪”无人买,只要开过盘后一两个月时间就能查个水落石出,无论怎样的巧舌如簧都无法掩盖官方公示的市场真实信息。只要你会查,只要你具备这个基本常识,你不仅不会受骗上当,反而还能把骗子驳得哑口无言。

  

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