聚焦丨2019年1-9月房企销售及楼市表现解读_国内楼市_资讯_小陈特价房

聚焦丨2019年1-9月房企销售及楼市表现解读

发布日期:2019-10-08浏览次数:1

来源:亿翰智库

-月房企销售及楼市表现解读

时间:年月日(星期一):

主讲人:亿翰智库首席分析师张化东

重磅|年-月中国典型房企销售业绩【第期】

市场整体状况解读

大家可以看到,月份企业销售情况还是高于我们预期的,同比涨幅表现非常不错。按金九来说的话成色还是不错的,特别是一些头部企业,包括-的企业,增长还是比较喜人的。像碧桂园、恒大、万科、融创本身就有比较高的规模水平,在此基础之上又更进了一步。特别是恒大通过采取一些营销措施使得月份的单月销售业绩增长还是非常明确的,单月业绩创历史高水平,还是值得我们继续关注的。

集中度方面,行业集中度高达%,集中度能够到%,集中度到%,当然这里面考虑了一个权益口径的问题,但是现在这个集中度的程度还是明确体现了行业发展的趋势。整个行业的资源向头部企业集中,包括土地、人才、融资,所以对于中小企业生存压力还是比较大。另外整个企业对规模的诉求还是比较强烈的,-强房企(冲千亿的房企)月份环比增速能够到%,增速水平还是比较快的。其中表现最惊艳的企业主要是恒大和世茂房地产,这两家企业基本是创了企业的历史新高。世茂房地产年之前就是强房企,但是之后可能发展略慢了一些,但是这一次通过月份多亿的销售又回到了行业前,这也是值得关注的。截至月份大部分房企销售目标完成率基本也超过了%,部分房企如果超过了%的话全年销售目标完成情况就会比较好,但是同时有些企业完成率只有%,对于全年目标完成情况来说有一定的压力。

城市市场方面

对于市场层面的判断,现在市场僵持的特征比较明显,城市层面上的去化周期不是很长,很多核心城市的去化周期还是个月左右,说明市场可供选择的房子的量不是很大。大部分城市去化周期还是一年半以内,处于一个市场不会受到供给冲击发生价格下跌的水平,少数城市能到-个月,但是这些城市数量是有限的,而且大部分是一些普通的三四线城市,销售情况并不好,对整个市场冲击不大。所以供给层面上并没有很多货量出来,虽然头部企业可以有很多量供出来,但是市场的去化周期还是处于相对低位。主要原因是近几年虽然土地出让金在大幅上涨,但是土地出让面积增的并不快。第二点是需求,需求是不充足的。现阶段来说一些现象可以说明这个问题,第一个是在单城市区域内部的分化,有些城市有些区域去化很好,-个月就能够售光,这是非常值得我们关注的,但是城市里面也有一些区域卖的不是很好,可能去化率只有-%,甚至更差,这种区域分化体现了整个城市的需求并不充足,并不像年和年上半年的情况,分化说明了需求还是不充足的。第二是我们可以看到一些持续去化的项目还是比较艰难的,持续去化项目指的是一些项目体量比较大,-万方,能卖-年,不断有人过来买,它就需要靠着自身项目特色把人吸引过来,或者是一些本地需求,如果持续去化项目比较艰难的话,说明需求后续力量是不充足的,而且从政策层面上来看并没有松动来刺激需求,需求受到了一定抑制。总体上来说,我们认为市场整体处于僵持阶段,对于周期性行业来说,僵持阶段属于一个相对比较弱的平衡,后续如果整个房地产市场盘整的持续时间比较久的话,势必会出现一些调整。

城市的市场情况,首先是长三角,长三角是一个抱团取暖的市场,不会一下子变得特别差,抱团取暖的趋势还是比价明确的,因为市场上土地成本差距不大,市场公开程度比较高,一旦市场变差的话,大家不会纷纷去跑,而是抱团取暖等待市场恢复的机会。其次是粤港澳,我们认为粤港澳区域是一个跑得快的游戏,因为粤港澳区域土地成本差距比较大,有些企业的拿地成本比较低,所以他们能快跑则快跑。这一轮我们认为粤港澳表现比较好,但实际上局部城市价格浮动是有的。再次是京津冀,我们认为京津冀是这一轮里面最有可能出现政策放松预期的市场。京津冀市场从年-月份政策收紧之后是断崖式下跌,已经下跌了两年多,整个市场是腰斩的态势,我们认为它在十一过后或者会议明确之后属于可以有政策放松预期的地方。最后是西南区域,西南区域中重庆和成都是比较核心的,它们的周期相对比较平滑,不会向其他核心都市圈里的核心城市周期那么明显。围绕核心的强三线城市基本都限购了,如果没有限购的话它可能有一些外力支持,但是一旦限购的话抑制可能会比较强,还是一个政策主导的作用。现在如果顺着“房住不炒”的思路,围绕核心的强三线城市的政策调整还是需要有非常大的空间,量和价不缩到一定程度很难会把政策去掉。普通三四线城市主要看人口,人口比较密集的城市可能会比较好。

企业策略方面

企业的策略来看的话,第一个谈一谈促销,大的央企和国企基本没有什么大动,因为企业属性要求他不会灵活地调整,特别是根据政策态势不会做出明确的调整。民营企业由于现金流需求比较强烈,有比较强的促销的动力,但是也讲究结构和自身区域的属性,大部分民营企业的促销还是根据区域特点同时兼顾回款。十一的促销效果还是边际效用递减的状态,实际上商办公寓类难去化的项目促销幅度比较大,但是住宅的话大的促销不是很多,大幅度和一定幅度的促销措施能够实现的效果周期是比较短的,降价后如果没有持续性货量的话,促销效果是比较有限的。十一期间特别广泛的促销并没有出现,相对还是比较审慎的促销,促销效果也没有之前想象的推出来可供货值全部卖光的情况。

第二是企业现在在产品方面也有一定调整,特别是着重关注刚需刚改,甚至是再改,产品强调是用来住的。北京等核心城市已经出现了一些小的户型,比如北京出现了一室一厅的房子,大家都是在调整,对于一些配套不充足的土地大家还是比较审慎,如果产品不符合“房子是用来住的”这一条件,还是比较审慎的去看待这些投资。

第三,资金压力上,房企的资金压力是比较普遍的,现在的情况可能比年还困难,所以现在促销基本是以回款作为导向。投资上,大家审慎程度更高了,企业非常明显的是继续回归一二线,并且也不是所有区域都做。这段时间大家拿地的机会比价多了,但是普遍企业往外投的钱还是比较审慎的,国企和央企土地获取还是有优势,力度上还是会有一些收缩。政策角度上来看,时间的机会窗口是有的,如果会议定调是比较中性的话,机会是有,但是全面放松的机会不大,现在价格和量还是处于历史高位,全国的数据频创历史新高的情况下政策主要在于纠偏。政策继续收紧的可能性不大,特别是执行层面。

◆◆◆◆◆

十一期间,我们也统计了一些企业的基本情况,有那么几个特征:第一,十一期间大家采取的促销比较审慎,而且整个促销是从九月中旬就开始。今年十一企业销售情况同比去年还是略好一些,主要原因是货量和促销,但是我个人认为普遍企业的促销计划和预期并没有完全达到,基本是促销预期的七折。十一期间,企业看到了销量在往上走,但是结果是低于预期的。所以说今年十月份企业的销售情况,只能说是喜忧参半,大家都用了促销的手段,但是取得的效果不及预期,同比去年是略好的。

声明:本文根据电话会议实录整理版权归亿翰智库所有

  

热点楼盘更多..


更多>>推荐楼盘
更多>>最新楼盘
更多>>热点楼盘
更多>>价位相近楼盘
更多>>周边楼盘
区域:

更多收起 全部 海口市澄迈县琼海市文昌市临高县儋州市三亚市万宁市定安县五指山市屯昌县东方市陵水县乐东县白沙县昌江县保亭县琼中县其他

价格:

全部 4000以下 4000-5000元 5000-6000元 6000-8000元 8000-10000元 10000元以上

类型:

全部 住宅 公寓 商铺 写字楼 别墅 商住楼 其它

特色:

全部 小户型 公园地产 学区房 旅游地产 投资地产 海景地产 经济住宅 宜居生态地产

字母:

全部 A B C D E F G H I J K L M N O P Q R S T U V W X Y Z

最新文章
二手房
租房
新房